Vijon rritja e çmimeve të apartamenteve në Tiranë, në zonat afër qendrës dhe periferisë. Prej 3-4 vitesh, sipas agjentëve të tregut të pasurive të patundshme, banesat brenda zonës së verdhë të ndërtimit ofrohen me çmime shitje mbi 1,500 euro/m².
Nga vëzhgimi i “Monitor” në terren dhe të dhënave të agjencive të shitblerjes së pasurive të paluajtshme, ka pasur rritje çmimesh nga 5 deri në 27% si në objektet që po ndërtohen në zonat periferike edhe ato të qendrës për muajin shkurt 2025, krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.
Ndërsa çmimet e shitjes së apartamenteve të reja brenda Unazës së Vogël rezultuan të pandryshuara krahasuar me vjet. Në ndërtimet e reja në këtë zonë çmimi i ofruar vijon të nisë nga 2,300 euro /m².
Në ish-Bllok, një ndër zonat më të shtrenjta të kryeqytetit, çmimet e shitjes së apartamenteve kanë arritur në 5,000 euro/m². Objekti që është duke përfunduar në truallin e ish-vilës Ferdinand, sipas zyrës së shitjes, ofroi apartamente me çmime nga 4,500 deri në 4,800 euro/m². Te ky objekt nuk ka më apartamente të lira për shitjen.
Në vitin 2023, kur nisën punimet për këtë objekt, siç pohoi më herët zyra e shitjes, çmimet për rezervim nisnin nga 3,500 euro/m². Rritja te ky objekt varion nga 22 deri në 37%.
Të objekti tjetër te rruga “Brigada”, përballë bar “Rebeca”, në zonën e ish-Bllokut, që po zhvillohet nga e njëjta kompani, çmimet e apartamenteve sipas zyrës së shitjes janë 5,000 euro/m².
Rritje e ndjeshme të çmimeve është shënuar edhe në zonën e Komunës së Parisit.
Në një nga komplekset rezidenciale që po ndërtohen në këtë zonë (krah ndërtesës së Aviacionit Civil ku objekti është në fazën e zhvillimit të gropës) çmimet e prenotimit nisin nga 3,000 euro/m².
Më tej, në një nga komplekset rezidenciale të përfunduara në rrugën “Haxhi Kika”, çmimet e shitjes, sipas zyrës së shitjeve, janë 2,700 euro/m². Përfaqësuesi i zyrës së shitjes pohoi se kanë mbetur për shitje vetëm dy apartamente.
Pagesa sipas tyre mund të ndahet në dy këste, 70% e vlerës në momentin e prenotimit dhe 30% e saj duhet të kryhet pas 6 muajsh.
Te objekti “White Tower” në rrugën “Robert Shvarc” çmimi është 2,700 euro/m² nga 2,300 euro në fazën e gropës së ndërtimit në vitin 2023. Rritja është 17%.
Ndërsa te kompleksi rezidencial që po ndërtohet pranë Parkut Olimpik dhe Liqenit Artificial, ku zhvillimi i objektit është në fazë grope, çmimet për prenotim blerje, sipas zyrës së shitjes nisin nga 2,400 deri në 2,700 euro/m² sipas tipologjisë dhe vendndodhjes së apartamentit.
Vjet çmimi minimal në këtë kompleks u ofrua në vlerën e 2,200 euro /m². Rritja është 9%. Ndërsa vlera maksimale arriti në 2,900 euro/m² (7% më pak se vjet).
Edhe në apartamentet pranë Digës së Liqenit Artificial, çmimi i shitjes sivjet rezulton me 2,700 euro/m².
Ndërsa në vijën e parë të ndërtimit, në një nga komplekset e reja që ka nisur punën te Bulevardi i Ri i Tiranës, nga zyra e shitjes pohohet se çmimet e rezervimit për apartamente nisin nga 2,700 euro/m².
Pas vijës së parë të ndërtimit te Bulevardi i Ri, në kompleksin rezidencial “Sanpaolo Bulevard” sipas zyrës së shitjeve, çmimet sivjet janë 1,900 euro/m² nga 1,400 euro/m² që ishin në vitin paraardhës. Rritja me rreth 36%.
Krahasuar me 6 muaj më parë, çmimet në këtë objekt janë rritur me 26%. Zyra e shitjes pohon se çmimet pritet të rriten nga muaji qershor për shkak në kërkesës së lartë. Zhvillimi i objektit është në fazën e karabinasë.
Sa është shtrenjtuar periferia?
Rritje të ndjeshme të çmimeve konstatohet në disa zona të periferisë.
Në zonën e Astirit, vjet çmimet e shitjes për apartamentet në vijën e parë të banimit u luhatën në vlerat nga 1,200 deri në 1,300 euro/m². Sivjet për ndërtimet e reja, çmimet nisin nga 1,400 euro/m². Rritja është nga 7 deri në 16%.
Në zonën e Freskut, çmimet e shitjes së apartamenteve arritën në 1,100 deri në 1,200 euro/m² vitin e kaluar. Sivjet çmimet e rishitjes janë 1,400 euro/m².
Rritja është nga 16 deri në 27%. Për agjentët imobiliarë, rritja e çmimeve në këtë zonë është ndikuar nga zhvillimi i infrastrukturës që lejon aksesin e drejtpërdrejtë të banorëve për dalje në Durrës dhe në Unazën e Madhe.
Para se të hysh në Fresk, te rruga e “Kokonozëve”, çmimet në komplekset e reja të ndërtimit vijojnë të jenë 1,500 euro/m². Çmimi nuk ka ndryshuar në raport me vjet.
Në Shkozë, çmimet në komplekset e reja rezidenciale buzë Unazës së Madhe kanë arritur 1400 euro/m².
Në Paskuqan nga 850-900 euro/m² që ishin çmimet në 2023, për shkak të kërkesës së lartë, vjet, sipas agjentëve imobiliarë arritën në 1,050 euro/m². Sivjet në Paskuqan, çmimet arritën në 1,200 euro/m². Rritja është 14% krahasuar me vjet.
Në Kashar, çmimet e shitjes nga 1,000 euro/m² që ishin vjet kanë arritur në 1,200 euro/m². Rritja është 20%.
Te zona e njohur si “Ulliri” në Kamzë për komplekset e reja rezidenciale që po ndërtohen, sipas zyrave të shitjes, çmimet për prenotim në fazën e parë të zhvillimit nisin nga 750 deri në 900 euro/m². Në fazën e karabinasë, 800 euro/m² dhe në përfundim të objektit, çmimi i ofruar është 900 euro/m².
Ndërtuesit: Rritja e çmimeve, nga taksat
Për ndërtuesit, faktorët kryesorë që vijojnë të ndikojnë te shtrenjtimi i kostove dhe çmimeve janë rritja e detyrimeve nga taksa e ndikimit në infrastrukturë pas rritjes së çmimeve të referencës.
Ndërtuesit kanë pasur shtim të kostove direkte edhe nga rritja e njëpasnjëshme e pagave për punëtorët, që sipas tyre kanë arritur deri në 1,500 euro në muaj. Po ashtu, edhe materialet e ndërtimit janë shtrenjtuar.
Pas rritjes së çmimeve të referencës, detyrimi për taksën e ndikimit në infrastrukturë që llogaritet mbi këto çmime u rrit 50 euro/m² sipas ndërtuesve.
Rreth 150 euro/m² sipas një ndërtuesi, llogaritet se zë te kostoja e ndërtimit, detyrimi i parapaguar Bashkisë së Tiranës për taksën e ndikimit në infrastrukturë, përfshirë edhe taksën e strehimit social e llogaritur me sipërfaqe takuese që do të kalojë në favor të fondit të strehimit social.
Sipas dokumentit të vënë në dispozicion për “Monitor”, rezulton se detyrimi i parapaguar nga kompania për taksën e ndikimit në infrastrukturë është 2,7 milionë euro.
Taksa paguhet pas miratimit të lejes së ndërtimit për zhvilluesin e objektit. Përfshirë taksën 3% të strehimit, detyrimi për të dyja taksat sipas tij, është në vlerën e 3,7 milionë eurove.
Bëhet fjalë për një objekt 14-katesh me sipërfaqe ndërtimi prej rreth 23 mijë m², ku nga Bashkia e Tiranës mbështetur në ligjin “Për strehimin social” llogarit, si sipërfaqe takuese që zhvilluesit i takon për të kaluar në favor të fondit publik të banesave sociale është 694.7 m² (e cila është llogaritur nga sipërfaqja totale e banimit prej 23 156.6 m²).
Sipas këtij ndërtuesi, i konvertuar në lekë, detyrimi për taksën e strehimit llogaritet rreth 1 milion euro (694.7 x 1,500 euro/m² = 1,042,050 euro).
“Vendimi për miratimin e lejes së ndërtimit vendosi:
1. Të miratojë leje ndërtimi për “Godinë banimi dhe shërbimi 6, 7, 9 dhe 14 kat me 3 kat parkim nëntokë, në rrugën “Jordan Misja”, Nj.A. nr.9.
2.Afati i lejes së ndërtimit është 60 muaj sipas grafikut të punimeve. Ky afat nis nga data e fillimit të punimeve të ndërtimit.
3.Zhvilluesi/subjekti, sipas marrëveshjes ndërmjet tyre, autorizohet të kryejë pagesën e taksës së ndikimit në infrastrukturë, në vlerën 267 341 113 lekë.
4.Formulari i lejes së ndërtimit i jepet zhvilluesit vetëm pas konfirmimit të pagesës për shlyerjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë nga Drejtoria e Përgjithshme e Taksave dhe Tarifave Vendore, dorëzuar elektronikisht, përmes llogarisë suaj në portalin e-Albania.
5.Zhvilluesi është subjekt i përcaktimeve të ligjit nr. 22/2018 “Për strehimin social”, sipas aplikimit të kryer në datën 31.10.2023, i cili ka depozituar në sistem deklaratën noteriale, ku deklaron se do kalojë si fond të banesave sociale 3% të sipërfaqes funksionale totale banim, në sipërfaqe ndërtimi. Sipërfaqja takuese që zhvilluesit i takon për të kaluar në favor të fondit publik të banesave sociale është 694.7 m² (e cila është llogaritur nga sipërfaqja totale e banimit prej 23 156.6 m² ).
Neni 19, i ligjit nr. 22/2018 “Për strehimin social”, i cili ka hyrë në fuqi në datën 01.12.2018, përcakton se:
“1. Çdo subjekt privat që, pas hyrjes në fuqi të këtij ligji, aplikon për leje zhvillimi dhe ndërtimi për ndërtime me sipërfaqe ndërtimore banimi mbi 2,000 metra katrorë, siguron kalimin pa shpërblim të të paktën 3% të sipërfaqes funksionale, me kushtet e një strehimi të përshtatshëm, në favor të fondit publik të banesave sociale.
Kjo sipërfaqe, në rast pamundësie për t’u dhënë në sipërfaqen ndërtimore të banimit që ndërtohet, mund të jepet në një sipërfaqe tjetër ndërtimore banimi.
Kontrata që nënshkruhet mes palëve për kalimin e sipërfaqes ndërtimore në favor të fondit publik të banesave sociale, regjistrohet në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme”, citohet në vendimin për miratimin e lejes.
Edhe ndërtuesi Hajredin Fratari tha për “Monitor” se shtimi i detyrimit për taksën e ndërtimit në infrastrukturë, pas rritjes së çmimeve të referencës, ndikoi direkt te shtimi i kostove dhe shtrenjtimi i çmimeve të shitjes së apartamenteve.
Taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja i nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera.
Taksa paguhet nga ndërtuesit para zbardhjes së lejes së ndërtimit. Për Tiranën është në nivelin 8% dhe llogaritet për metër katror mbi çmimet e referencës, të cilat nga muaji korrik 2023 u rritën nga 5 deri në 76% për 32 zonat kadastrale të Tiranës.
Rritje të tyre pati edhe për 5 komuna të kryeqytetit, si Kashar, Petrelë, Prezë, Farkë dhe Dajt.
Bashkia Tiranë ka krijuar një varësi shumë të lartë nga Taksa e ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja, që është e ardhur direkt nga lejet e ndërtimit që jepen në kryeqytet.
Në vitin 2024, rreth 52% e të ardhurave erdhën nga taksa e ndikimit në infrastrukturë, ose rreth 13 miliardë lekë (rreth 130 milionë euro), dyfishi i asaj që parashikonte në fillim të 2024-s. Ky është niveli më i lartë i realizuar ndonjëherë. Në 2023-n, të ardhurat nga kjo taksë ishin 9.4 miliardë lekë.
Për vitet 2019-2024, janë arkëtuar në total rreth 50 miliardë lekë (500 milionë euro) nga taksa e ndikimit në infrastrukturë, si rrjedhojë e sipërfaqes së lartë të dhënë për ndërtime dhe rritjes së referencave.
Në vitin 2025, të ardhurat nga kjo taksë pritet që të jenë 38% më të ulëta, duke zbritur në 8 miliardë lekë. Pavarësisht rënies, vrulli i ndërtimeve sërish pritet i lartë, teksa deri në 2027, Bashkia pritet të mbledhë rreth 8-8.2 miliardë lekë nga kjo taksë, më e lartë sesa në periudhën 2020-2022, kur Tirana u kthye në një kantier ndërtimi.
Sipas raporteve të financave vendore, varësia e lartë që ka Bashkia Tiranë ndaj kësaj takse, jo vetëm rrit presionin ndaj lejeve të ndërtimit edhe në të ardhmen, si një mjet për të arkëtuar më shumë në buxhet, por dhe e vendos atë në një pozicion sfidues për ofrimin e infrastrukturave të nevojshme publike, të cilat gjithashtu kërkojnë financime si në zhvillim fillestar, ashtu dhe në mirëmbajtje të vazhdueshme, duke rritur presionin për shërbime infrastrukturore për bashkitë
